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物流地產(chǎn)運作模式

 

物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)范疇，以物流園區(qū)為核心載體延伸的ToB端服務(wù)，包括了：園區(qū)開發(fā)、租賃運營、增值服務(wù)、資本運作等內(nèi)容，不同于商業(yè)、商辦等領(lǐng)域，物流地產(chǎn)由于對于大客戶的黏性較強，因此其開發(fā)運營方運營能力建設(shè)比開發(fā)能力更為重要，特別是受制于投資回收期長、運營水平直接影響出租率的維持。常見的物流地產(chǎn)運營模式包括有：地產(chǎn)商主導(dǎo)開發(fā)出租、物流商自建、地產(chǎn)物流商合作經(jīng)營等三種方式。

 

一、地產(chǎn)商主導(dǎo)開發(fā)后租賃給物流商代其管理，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身在選址、資金、工程建設(shè)等方面的優(yōu)勢，在完成物流設(shè)施開發(fā)建設(shè)后，轉(zhuǎn)租給物流企業(yè)，日常物流業(yè)務(wù)由物流公司操作。

 

二、物流商自建、自營管理，物流企業(yè)自行完成物流設(shè)施建設(shè)，并按照自身物流運營的要求提高項目布局的實用性，同時節(jié)省租金，以物業(yè)折舊享受稅收減免等好處，但往往會占用自身大量的資金、運營成本較高。

 

三、地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營，雙方共同出資、合作經(jīng)營，發(fā)揮地產(chǎn)商在拿地、設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)勢，發(fā)揮物流商在物流效率設(shè)計、物流運營方面的優(yōu)勢，實現(xiàn)物流商和地產(chǎn)商的共贏。

 

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房企物流地產(chǎn)領(lǐng)域動作

 

萬科早在14年就提出了物流地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，15年成立專業(yè)的物流地產(chǎn)公司，并引入戰(zhàn)略投資者黑石集團(tuán)，將物流地產(chǎn)作為集團(tuán)未來重點突破的業(yè)務(wù)領(lǐng)域之一。自2015年開始，萬科物流先后在貴陽、武漢、上海、長沙、杭州、北京、天津、廣州、合肥、西安等17個城市獲取23個物流地產(chǎn)項目，共計建筑面積超過167萬平米。2017年7月，萬科、厚樸投資、高瓴資本、中銀集團(tuán)、普洛斯管理團(tuán)隊聯(lián)合組成的中資財團(tuán)發(fā)起對普洛斯的全面私有化收購，更是萬科發(fā)力物流地產(chǎn)的重要舉措。

 

今年2月份，綠地與中遠(yuǎn)海運簽訂協(xié)議，雙方將在航運物流產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域開展全面戰(zhàn)略合作，將在全國主要港口城市獲取土地，開發(fā)建設(shè)物流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，并參與中遠(yuǎn)海運成立的全球碼頭基金，合作投資收購全球范圍內(nèi)的優(yōu)質(zhì)碼頭及周邊資產(chǎn)。

 

復(fù)星集團(tuán)通過與國藥控股達(dá)成戰(zhàn)略合作以成立合資公司建設(shè)全國性醫(yī)藥物流網(wǎng)絡(luò)，計劃斥資5到10億美金打造10個區(qū)域物流中心，20個省級中心和30個省內(nèi)配送中心的物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。

 

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物流地產(chǎn)之資本運作

 

物流地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，在整個開發(fā)過程需要持續(xù)投入大量資金，相比商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)，僅僅自有資金無法滿足項目投資需要，需要有效的資本運作模式來籌集資金。

 

普洛斯作為全球領(lǐng)先的物流設(shè)施開發(fā)、運營和基金管理者，業(yè)務(wù)遍及全球中國、美國、日本的近120個主要城市，管理著約5600萬平米的物流設(shè)施，其快速增長的核心原因便是通過基金模式擴大股權(quán)杠桿實現(xiàn)項目資金投入快速回籠，以輕資產(chǎn)模式快速擴張?；鸸芾硪彩沟闷章逅关S富自身收入來源，包括資產(chǎn)管理費、基金管理費、長期激勵費用等。

普洛斯打造了由物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理形成閉合循環(huán)，一方面，通過物業(yè)開發(fā)本身的杠桿、在加上基金的杠桿，層層放大杠桿，實現(xiàn)有限資金撬動更大的管理資產(chǎn)，另一方面，通過以房地產(chǎn)基金對接物流地產(chǎn)開發(fā)的方式，提前兌現(xiàn)物業(yè)開發(fā)利潤，實現(xiàn)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)化運營，投資回報期由原先 10 年縮短至 2-3 年，加快物流地產(chǎn)開發(fā)周轉(zhuǎn)率。