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普洛斯是全球領(lǐng)先、亞洲最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商。公司在中國(guó)、日本、巴西和美國(guó)擁有并管理約4790萬(wàn)平米的物流設(shè)施,2015財(cái)年收入7.08億美元。2009年P(guān)rologis(即現(xiàn)在的安博)將旗下中國(guó)和日本業(yè)務(wù)剝離出售,保留原有管理團(tuán)隊(duì)以及繼續(xù)使用中文名稱“普洛斯”,成為現(xiàn)在所指的普洛斯。公司于2010年于新加坡證券交易所上市,控股股東為新加坡政府投資公司。

電商需求增長(zhǎng)、現(xiàn)代物流設(shè)施稀缺推動(dòng)現(xiàn)代物流地產(chǎn)發(fā)展。中國(guó)人均可支配收入近年來(lái)增速保持在9%以上,居民消費(fèi)能力不斷提升,而連鎖零售銷(xiāo)售額占比僅約10%,未來(lái)連鎖零售將繼續(xù)快速發(fā)展;近年電商銷(xiāo)售額也存在爆發(fā)式增長(zhǎng),據(jù)艾瑞咨詢數(shù)據(jù),2015年中國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售額將同比增長(zhǎng)43%,2016-2018年年均增長(zhǎng)率將保持在25%。連鎖零售和電商的快速發(fā)展將推動(dòng)對(duì)高效的現(xiàn)代物流設(shè)施需求。 　　

另一方面,目前中國(guó)物流設(shè)施總供給不足,2014年人均物流面積僅為美國(guó)的1/12,同時(shí)現(xiàn)代物流設(shè)施稀缺,占比僅18.2%,未來(lái)在現(xiàn)代物流設(shè)施的供給方面有巨大的增長(zhǎng)空間。需求和供給兩方面結(jié)合將持續(xù)推動(dòng)我國(guó)現(xiàn)代物流地產(chǎn)未來(lái)的增長(zhǎng)。 　

領(lǐng)先的布局+強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)管理+高效資金循環(huán),打造普洛斯核心競(jìng)爭(zhēng)力。

(1)公司在中國(guó)、日本、巴西和美國(guó)均有廣泛的地域布局以及領(lǐng)先的規(guī)模,除在美國(guó)的物流倉(cāng)儲(chǔ)面積排名第二,在各國(guó)均位于大幅領(lǐng)先地位,這為客戶提供豐富的地域擴(kuò)張選擇,提高客戶粘性,同時(shí)也實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)降低成本。

(2)公司匯聚前Prologis核心團(tuán)隊(duì)、沿襲嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾頉Q策流程,同時(shí)與國(guó)企和政府合作擁有豐富土地資源構(gòu)成強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)能力,同時(shí)提供覆蓋全流程的附加服務(wù),能滿足客戶嚴(yán)苛要求,積累了包括主要電商和第三方物流商在內(nèi)的穩(wěn)定客戶基礎(chǔ)。

(3)公司借助開(kāi)發(fā)基金以及REITs形成開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)兩端高效的資金流轉(zhuǎn)模式,有利于增加收益、迅速擴(kuò)增規(guī)模以及分散風(fēng)險(xiǎn),以公司持有45%的基金權(quán)益測(cè)算,基金模式相比直接投資模式能獲得2.2倍的物業(yè)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)以及50%的管理費(fèi)收入提升。

管理費(fèi)收入增長(zhǎng)拉動(dòng)收入,物業(yè)增值構(gòu)成利潤(rùn)主要增量,持續(xù)新建物業(yè)保障未來(lái)增長(zhǎng)。公司2015財(cái)年收入7.08億美元,同比增長(zhǎng)13%,其中租金相關(guān)收入占總收入的88.1%,管理費(fèi)收入占比10.1%,近年隨基金管理規(guī)模不斷增長(zhǎng),管理費(fèi)收入未來(lái)將成為收入的主要拉動(dòng)因素。公司2015財(cái)年歸屬凈利潤(rùn)4.86億美元,同比下降29%,主要由于出售中國(guó)業(yè)務(wù)33.8%股權(quán)導(dǎo)致的稀釋效應(yīng)以及基金資產(chǎn)的一次性外匯損失;其中物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益為4.88億元,構(gòu)成主要的凈利潤(rùn)增量。公司持續(xù)增長(zhǎng)的在建物業(yè)以及豐富的土地儲(chǔ)備,將支撐公司未來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)。

資產(chǎn)價(jià)值+開(kāi)發(fā)增值+基金收益價(jià)值構(gòu)成公司估值,約118億美元。按公司公告中84億美元NAV、公司測(cè)算的15億美元基金管理業(yè)務(wù)價(jià)值,以及假設(shè)10倍PE下開(kāi)發(fā)增值部分估值19億美元,公司合計(jì)估值118億美元,約合165億新加坡元。目前市值約78億新加坡元(截至20160215收盤(pán)),較估值折價(jià)約53%,較凈資產(chǎn)118億新加坡元(84億美元)折價(jià)34%。 　

風(fēng)險(xiǎn)因素:(1)匯率波動(dòng)影響業(yè)績(jī)表現(xiàn);(2)物業(yè)公允價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn);(3)中國(guó)物流設(shè)施需求不達(dá)預(yù)期;(4)物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。