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地產(chǎn)黃金十年，不少央企、國(guó)企實(shí)現(xiàn)了規(guī)模大跨越，完成從百億到千億的蛻變。而同為央企的中糧，旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻一直保持穩(wěn)健的發(fā)展風(fēng)格，在銷售規(guī)模和品牌知名度等方面，都尚未進(jìn)入行業(yè)第一陣營(yíng)。
　　日前，中糧地產(chǎn)發(fā)布2015年第一季度財(cái)報(bào)，其一季度營(yíng)業(yè)收入約為6.49億元，同比下滑33.22%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約為7193萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)7.29%。
　　而中糧集團(tuán)旗下的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)——大悅城地產(chǎn)，截止2014年12月31日，集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入為57.13億元，較去年68.09億元同比下降16.1%。雖然擴(kuò)張的步伐在繼續(xù)，但大悅城地產(chǎn)最近的業(yè)績(jī)預(yù)警也同樣引人矚目。受到投資物業(yè)公平值預(yù)期下降和新開(kāi)項(xiàng)目的影響，大悅城地產(chǎn)2014年度綜合溢利將較2013年度下跌約45%至50%。
　　一、黃金十年，中糧錯(cuò)失了什么？
　　在眾房企迅速崛起的大背景下，中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)緣何稍遜一籌？白銀時(shí)代，中糧能否迎頭趕上？
　　1、起步較晚，未能充分把握時(shí)機(jī)
　　過(guò)去中糧模式講求“合”，寧高寧希望在一個(gè)體系下的中糧地產(chǎn)、商業(yè)、旅游、酒店等等齊頭并進(jìn)，但是“整而不合”的最終結(jié)果讓寧高寧放棄該模式。股權(quán)和業(yè)務(wù)的梳理受阻是上一次整合最大的絆腳石。
　　今年1月，中糧置地控股改名為大悅城地產(chǎn)。中糧將大悅城悉數(shù)歸于大悅城地產(chǎn)，并借殼在港上市，體現(xiàn)了寧高寧對(duì)于厘清股權(quán)及業(yè)務(wù)的決心。大悅城業(yè)務(wù)系列的整合，兩個(gè)主要地產(chǎn)子公司業(yè)務(wù)分工明確，互不干擾，形成兩個(gè)助推器。
　　不過(guò)，再往前梳理，我們發(fā)現(xiàn)：2006年中糧集團(tuán)收購(gòu)深寶恒，更名中糧地產(chǎn)，標(biāo)志著中糧正式進(jìn)入規(guī)?；≌_(kāi)發(fā)與銷售行業(yè)，然而，這在央企房地產(chǎn)企業(yè)中，算起步較晚的。
　　2014年中糧地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售約154億元，同比增長(zhǎng)37%，位列中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售第50名。而與此同時(shí)，起步較早的中海、保利經(jīng)歷了房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，都已成功進(jìn)入千億級(jí)房企的行列，且業(yè)績(jī)上有穩(wěn)定的增長(zhǎng)；盡管華潤(rùn)沒(méi)有達(dá)到千億規(guī)模，但這幾年業(yè)績(jī)不斷攀升，年均增長(zhǎng)超過(guò)百億，牢牢占據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)銷售前十強(qiáng)的席位。
　　商業(yè)地產(chǎn)方面，在實(shí)體零售公司業(yè)績(jī)跌聲一片時(shí)，寧高寧所推崇的“大悅城”戰(zhàn)略發(fā)展相對(duì)穩(wěn)健，逆市擴(kuò)張。截至目前，中糧已投入使用的大悅城共有6座，上海大悅城二期項(xiàng)目招商已經(jīng)啟動(dòng)，成都大悅城預(yù)計(jì)2015年平安夜開(kāi)業(yè)，杭州大悅城擬今年7月開(kāi)工，此外北京、天津、深圳還有數(shù)個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目。
　　盡管大悅城方面的計(jì)劃面面俱到，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，大悅城地產(chǎn)旗下項(xiàng)目具備獨(dú)到的定位，形成了較為成熟的模式，但面對(duì)購(gòu)物中心整體的發(fā)展困境，以大悅城地產(chǎn)為代表的一批商業(yè)地產(chǎn)公司也正處于探索當(dāng)中。按照企業(yè)2008年所說(shuō)的5年20“城”目標(biāo)，中糧目前的進(jìn)展與計(jì)劃相比，尚有一定距離。
　　“以前購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)一般面臨選址難和招商難兩大問(wèn)題，現(xiàn)在又新添了運(yùn)營(yíng)難。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平直言。事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致消費(fèi)力不足，實(shí)體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序、O2O模式尚未成型，諸多問(wèn)題都在困擾著購(gòu)物中心發(fā)展。
　　對(duì)此，克而瑞總結(jié)分析認(rèn)為，形成中糧集團(tuán)地產(chǎn)整體業(yè)務(wù)穩(wěn)健風(fēng)格的重要內(nèi)在原因，就是對(duì)于整體業(yè)務(wù)的不斷梳理和調(diào)整。早在2004年寧高寧入主中糧集團(tuán)之后，就開(kāi)始醞釀地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。2006年中糧地產(chǎn)借殼深寶恒成功實(shí)現(xiàn)A股上市，中糧集團(tuán)也下定決心劃分住宅與商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)。2010年寧高寧提出了地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的“三步走“戰(zhàn)略，包含“人員整合，股權(quán)整合，資產(chǎn)整合”，時(shí)至今日，中糧地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)已形成了以發(fā)展持有型物業(yè)為主的中糧置地控股和以開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)為主的中糧地產(chǎn)這“兩架馬車“。遺憾的是，此時(shí)恰逢中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)期，中糧在發(fā)展的同時(shí)不得不兼顧整合，在一定程度上錯(cuò)失了市場(chǎng)高速發(fā)展的機(jī)會(huì)。
　　2、部分高價(jià)地塊挑戰(zhàn)企業(yè)開(kāi)發(fā)能力
　　在展開(kāi)業(yè)務(wù)整合以來(lái)，中糧的地產(chǎn)業(yè)務(wù)曾經(jīng)激進(jìn)擴(kuò)張過(guò)，但是部分高價(jià)地塊的獲取為企業(yè)后續(xù)發(fā)展帶來(lái)了較大的壓力和挑戰(zhàn)。
　　對(duì)此，克而瑞分析認(rèn)為，從近幾年中糧地產(chǎn)拿地情況來(lái)看，大規(guī)模的購(gòu)地都集中在2010年和2013年。這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)極其相似：一方面都是房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升火熱發(fā)展的年份，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，重點(diǎn)城市平均地價(jià)上漲，企業(yè)拿地成本亦水漲船高；另一方面，緊接的2011年和2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)都處于調(diào)整期，整體市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，這對(duì)于前一年剛剛大舉購(gòu)地的中糧地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，資金鏈壓力較大。在市場(chǎng)較為平淡的2011年、2012年，重點(diǎn)城市平均地價(jià)均呈現(xiàn)下跌走勢(shì)，但中糧地產(chǎn)由于前期拿地過(guò)多，且拿地成本不低，導(dǎo)致資金緊張，錯(cuò)失在土地市場(chǎng)抄底的機(jī)會(huì)。
　　市場(chǎng)高位拿地，對(duì)企業(yè)后續(xù)項(xiàng)目去化帶來(lái)一定的壓力。首先較高的土地成本驅(qū)動(dòng)下，項(xiàng)目銷售定價(jià)相對(duì)較高，影響去化。同時(shí)由于中糧的大戶型和高端產(chǎn)品比例相對(duì)較高，部分產(chǎn)品定位在改善型高收入客戶圈層，去化速率也相對(duì)較慢。項(xiàng)目的去化緩慢，直接導(dǎo)致資金回籠受阻等一系列問(wèn)題。
　　高成本項(xiàng)目的去化不暢，不僅制約企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)，企業(yè)利潤(rùn)也無(wú)法保障。為了加速去化，企業(yè)往往會(huì)回調(diào)銷售價(jià)格，但是高昂的土地成本是不可忽視，因此隨著這些項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算周期，2012、2013年中糧地產(chǎn)的毛利率低于萬(wàn)科、保利等。
　　二、白銀時(shí)代中糧能否迎頭趕上？
　　可以說(shuō)，整而不合、拿地時(shí)機(jī)不當(dāng)?shù)茸璧K了中糧過(guò)去幾年的擴(kuò)張。對(duì)于未來(lái)，中糧將以怎樣的步伐跑贏市場(chǎng)？
　　對(duì)此，易居智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)中糧集團(tuán)的地產(chǎn)板塊來(lái)說(shuō)，把“大悅城”品牌打響，是推進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目升級(jí)的重要一步，這符合目前很多商業(yè)地產(chǎn)商的戰(zhàn)略邏輯，即以具體品牌來(lái)驅(qū)動(dòng)企業(yè)品牌升級(jí)。
　　當(dāng)然，中糧集團(tuán)目前也在積極配合國(guó)企改革，后續(xù)若要做大規(guī)模，應(yīng)該積極往城市運(yùn)營(yíng)上的路線上靠攏。比較目前中糧集團(tuán)在金融投資、工業(yè)物業(yè)、商住物業(yè)上都有比較好的布局，后續(xù)應(yīng)該加強(qiáng)此類資源的整合。
　　事實(shí)上，從最近中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一系列整合以及企業(yè)自身一些變化來(lái)看，中糧在經(jīng)歷了前期整合、高價(jià)拿地、業(yè)務(wù)調(diào)整的陣痛之后，中糧成長(zhǎng)潛力正在慢慢恢復(fù)，利潤(rùn)等各項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)。對(duì)此，克而瑞將原因歸結(jié)為以下幾方面：
　　1、中糧地產(chǎn)2010年高價(jià)地項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算周期，目前已經(jīng)消化大半，隨著近年企業(yè)新購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)，2010年高價(jià)地給企業(yè)帶來(lái)的負(fù)面影響也逐步消除，中糧地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始重整邁向新的發(fā)展階段。
　　2、近年企業(yè)購(gòu)地漸趨理性成熟。近幾年中糧購(gòu)地規(guī)模都較少，即使在土地市場(chǎng)火熱的2013年，中糧地產(chǎn)在招拍掛的土地市場(chǎng)購(gòu)地只有3宗，其余地塊都是通過(guò)入股舊改項(xiàng)目，自有工業(yè)用地轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性用地，或者收購(gòu)公司等途徑獲取。說(shuō)明中糧地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)在土地市場(chǎng)上斬獲地塊，而不是一味緊盯招拍掛市場(chǎng)。
　　3、除了資產(chǎn)整合，釋放A+H兩個(gè)平臺(tái)的發(fā)展活力，工業(yè)用地儲(chǔ)備充足，盤活潛力不可小覷。據(jù)悉，中糧地產(chǎn)在深圳寶安區(qū)擁有可出租的工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)約120萬(wàn)平方米，其中新安片區(qū)占地面積約30萬(wàn)平方米，建筑面積約50萬(wàn)平方米，福永片區(qū)占地面積約50萬(wàn)平方米，建筑面積約70萬(wàn)平方米。深圳作為特大一線城市，土地市場(chǎng)供應(yīng)十分有限且地價(jià)高企，盤活工業(yè)用地資源是未來(lái)增加土地供應(yīng)的重要途徑，而中糧地產(chǎn)在寶安區(qū)的工業(yè)用地體量巨大，此外，作為央企，中糧地產(chǎn)在工業(yè)用地轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)性用地方面，有著天然的優(yōu)勢(shì)，如果未來(lái)這些工業(yè)用地能夠順利轉(zhuǎn)化成經(jīng)營(yíng)性用地，企業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?br /> 　　4、中糧還需要把握好抄底機(jī)會(huì)，可參與舊改、合作購(gòu)地、非公開(kāi)市場(chǎng)收購(gòu)等方式靈活購(gòu)地。
　　首先，中糧可以考慮加大棚改項(xiàng)目的投入。對(duì)于許多大中城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)土地供應(yīng)量極為有限，棚戶區(qū)改造是未來(lái)土地供應(yīng)的最重要的方式之一，這一塊的蛋糕將會(huì)十分誘人。事實(shí)上，其他央企也在做舊改的相關(guān)工作，華潤(rùn)置地的舊改業(yè)務(wù)已發(fā)展較為成熟，保利也成立舊改公司——保利城投公司，舊改公司直接與總部合署辦公，且由保利地產(chǎn)總經(jīng)理朱銘新兼任城投公司董事長(zhǎng)，足見(jiàn)其對(duì)舊改的重視。
　　其次，中糧地產(chǎn)應(yīng)該強(qiáng)化合作購(gòu)地。這既能減少企業(yè)拿地資金的支出，降低企業(yè)資金壓力；又能與合作方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，學(xué)習(xí)對(duì)方的優(yōu)秀操盤經(jīng)驗(yàn)；同時(shí)達(dá)到企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的目的。目前，中糧在這方面也已有涉足，位于北京的中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目在業(yè)績(jī)方面表現(xiàn)就相當(dāng)不錯(cuò)。
　　同時(shí)，中糧地產(chǎn)可以考慮通過(guò)非公開(kāi)的市場(chǎng)，股權(quán)收購(gòu)一些小公司，獲取其土地資源等。在市場(chǎng)調(diào)整期，通常都會(huì)有一些中小型房企資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，中糧地產(chǎn)可留意一些這樣的機(jī)會(huì)，購(gòu)地方式不會(huì)競(jìng)爭(zhēng)太激烈，可以以較高的性價(jià)比獲得土地。