2015年，隨著萬科、平安不動產(chǎn)、綠地、萬通、合生等多家企業(yè)宣布進軍物流地產(chǎn)行業(yè)。一時間，物流地產(chǎn)這個一直以來由外資企業(yè)強勢主導的藍海市場開始涌入滾滾資本大潮，其中，有一家特立獨行的物流地產(chǎn)商以絕對黑馬的姿態(tài)躍到大眾眼前，它就是第一產(chǎn)業(yè)集團。
之所以說它特立獨行，并不是說第一產(chǎn)業(yè)集團的倉庫與其他競爭對手有什么不同，而是它在頂層設計和實操層面，與普洛斯、嘉民、宇培、易商乃至平安不動產(chǎn)都有著相當大的差異。這一點我們且慢表述，我們先看它的簡介。
2014年創(chuàng)建于香港的第一產(chǎn)業(yè)集團，運營總部設在深圳。第一產(chǎn)業(yè)集團背后的老板是葉澄海。說到葉澄海，這也是一個傳奇人物，上世紀八十年代即從政界轉投商界，通過多年苦心經(jīng)營，其家族名下還有醫(yī)藥上市公司信立泰藥業(yè)等產(chǎn)業(yè)。感興趣的可以自行去百度一下。
第一產(chǎn)業(yè)集團主營業(yè)務方向是開發(fā)現(xiàn)代物流倉儲設施、開發(fā)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)和傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)的升級改造。目前，第一產(chǎn)業(yè)集團在全國擁有的物流倉儲用地已超過150萬平方米，第一產(chǎn)業(yè)集團總經(jīng)理苑志奇透露，目前第一產(chǎn)業(yè)集團在中國大陸投資管理的子公司已達14家，主要以華南地區(qū)為戰(zhàn)略根據(jù)地、以北京上海重慶武漢一二線城市為中心向全國布局，2018年第一產(chǎn)業(yè)集團的土地儲備將超過350萬平方米。
土地資源是物流地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，尤其是在2015年以后，涌現(xiàn)出大量的國家級區(qū)域發(fā)展機會，對物流地產(chǎn)有很大的推動作用。如絲綢之路經(jīng)濟帶、21世紀“海上絲綢之路”、長江黃金水道經(jīng)濟帶、上海自貿區(qū)、前海新區(qū)以及京津冀一體化等，物流在其中都扮演著至關重要的角色。但是，起步晚，土地資源稀缺、運作經(jīng)驗缺乏等因素也直接制約著新興物流地產(chǎn)商趕超普洛斯、宇培這些大戶人家。
“在內地拿一塊地，從申請到拿到地中間可能需要3-5年的時間，就目前經(jīng)濟形勢，一個企業(yè)3-5年都可以上市了。”苑志奇說，現(xiàn)成的土地越來越少了，第一產(chǎn)業(yè)集團畢竟是物流地產(chǎn)行業(yè)的“新兵”，在拿地方面同普洛斯又或是有背景的國企競爭顯然優(yōu)勢不大。
于是，第一產(chǎn)業(yè)集團打起了“閑置土地”的主意。這也就是我們最開始強調第一產(chǎn)業(yè)集團特立獨行的關鍵之處。
土地閑置是一種對土地資源的浪費，閑置的土地越多，對土地市場及房地產(chǎn)市場的危害就越大，會導致市場上房子供應量就少，供不應求導致房價上漲，房價上漲得越快，土地的價格就上漲越快，“地王”的現(xiàn)象就會越來越多。所以，對閑置土地的處理受到各級領導和主管部門的高度重視。對第一產(chǎn)業(yè)集團來講，更是一個“突圍”的機會。
“我們正在走一條最難的路。因為我們拿到的土地很多都是爛尾的，處理起來很麻煩，很多物流企業(yè)都不想要接手。”苑志奇說，第一產(chǎn)業(yè)集團主要切入點就是盤活閑置土地資源，提高土地投資回報率，實現(xiàn)土地的增值收益。
苑志奇表示，第一產(chǎn)業(yè)集團從閑置土地資源切入物流地產(chǎn)還有另外一個原因，“我們發(fā)現(xiàn)，比如在一些華南的一些重點城市，像東莞、惠州等等，盤活閑置土地這一塊，即使是普洛斯和嘉民這些行業(yè)大佬，也沒有完全滲入進去，但是，這塊市場的需求是相當大的。”
第一產(chǎn)業(yè)集團正在建設中的東莞虎門港物流園，用地面積4萬多平方米，建筑面積2.5萬平方米，預計2017年完工
拿到土地之后，第一產(chǎn)業(yè)集團有兩種不同的開發(fā)流程。一種是標準設施開發(fā)流程，還有一種是定制開發(fā)流程。苑志奇介紹，在正式開發(fā)某物流園區(qū)之前，第一產(chǎn)業(yè)集團首先將進行全面的市場分析，比較不同開發(fā)區(qū)政策層面優(yōu)惠條件以及相關行業(yè)區(qū)域需求量等條件。“確定目標區(qū)域后，我們將通過投標、收購等方式獲得該土地使用權。然后才根據(jù)當?shù)丨h(huán)境，合理、科學的設計、規(guī)劃園區(qū)建筑及道路布局，建造符合規(guī)定的高品質倉庫。”
另外，“不同的客戶是有不同的需求，比如一個南方的客戶，對倉庫的溫度有嚴格要求，我們就會專門為他做這個溫控，定制化服務。”苑志奇表示，根據(jù)客戶提出的具體要求，第一產(chǎn)業(yè)集團制定相應的方案。在與客戶協(xié)商選定園區(qū)地址以后，第一產(chǎn)業(yè)集團通過投標等方式獲得該塊土地的使用權并與客戶共同設計規(guī)劃園區(qū)的建筑、道路及綠化等設施。設計完成后，由第一產(chǎn)業(yè)集團開發(fā)建設該園區(qū)直至落成，客戶成功入駐
第一產(chǎn)業(yè)集團定制開發(fā)流程
物流地產(chǎn)發(fā)展到到今天已經(jīng)開始走向國內企業(yè)與外資企業(yè)博弈的分水嶺。之前一直是外資企業(yè)主動，國內企業(yè)覺醒得比較遲，如今盡管外資占據(jù)了大半壁江山，但是，普洛斯、嘉民模式只是國外的一種物流地產(chǎn)模式，這種模式不是放之四海皆準，國內更多需要的應該是像第一產(chǎn)業(yè)集團這樣多元化的、因地制宜的發(fā)展模式，在別人都冷落的領域中，不靠規(guī)模，而靠服務于行業(yè)的附加軟性服務拔得頭籌。
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