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中國物流地產(chǎn)領(lǐng)域，外資占據(jù)了主導(dǎo)地位，據(jù)稱，以普洛斯為首的外資占據(jù)50%以上的市場。國內(nèi)玩家何時能打破市場格局，一直備受期待。

6月20日，菜鳥網(wǎng)絡(luò)宣布，將與中國人壽共同設(shè)立物流倉儲基金，規(guī)模為85億元人民幣。這是菜鳥設(shè)立的首支物流倉儲基金，也是中國市場的首支人民幣核心基金。由摩根斯坦利擔(dān)任獨(dú)家財務(wù)顧問。

菜鳥+中國人壽做物流倉儲基金 物流生態(tài)圈又將掀起風(fēng)雨？

這樣一支基金殺入市場，中國的物流地產(chǎn)會有什么變動？聯(lián)系最近不斷的金融動作：京東與工商銀行金融業(yè)務(wù)合作（涉及個人征信、消費(fèi)金融、供應(yīng)鏈金融全品類）；百度和農(nóng)業(yè)銀行聯(lián)姻；菜鳥與網(wǎng)商銀行上線供應(yīng)鏈金融產(chǎn)品。這一對對的合體將競爭些什么？對于中國物流與供應(yīng)鏈有怎樣的影響？

技術(shù)和人才：物流地產(chǎn)端的差異化競爭

據(jù)悉，此次設(shè)立物流倉儲基金，延續(xù)了菜鳥的平臺模式戰(zhàn)略，引入了更多的金融合作伙伴，共同建設(shè)智慧物流。

菜鳥將作為此基金的普通合伙人，統(tǒng)一運(yùn)營、管理基金資產(chǎn)，并在未來陸續(xù)注入部分物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

菜鳥這樣一支物流倉儲基金想要做的到底是什么？菜鳥方面表示，基金剛剛成立，很多細(xì)節(jié)問題還沒有明確，但方向是明確的，主要是園區(qū)、技術(shù)和人才等方面的項(xiàng)目投入。

例如某些園區(qū)本身在這些方面基礎(chǔ)薄弱，可以通過基金的項(xiàng)目支持成為更好的適應(yīng)現(xiàn)代物流發(fā)展的倉儲設(shè)施。

菜鳥稱基金目的很明確：打造更好的智慧物流生態(tài)。菜鳥方面認(rèn)為中國好多物流基礎(chǔ)和服務(wù)還不夠，希望和更多合作伙伴一起共同參與，“這么多金融資本進(jìn)入該領(lǐng)域，說明看好智慧物流的未來發(fā)展前景。”

此外，菜鳥方面明確稱不存在“買下誰”。

深入供應(yīng)鏈：多元探索但殊途同歸

傳統(tǒng)“收租金式”生存在被改變

目前，普洛斯在中國物流地產(chǎn)市場首屈一指，其模式主要是投資建設(shè)物流倉儲設(shè)施，出租給客戶并提供物業(yè)管理服務(wù)，不參與日常物流業(yè)務(wù)經(jīng)營，收益來源于租金、物業(yè)與管理費(fèi)。

中國本地物流園區(qū)也曾希望搶奪下更多市場份額和地位，當(dāng)時運(yùn)用的手段是增加服務(wù)增強(qiáng)客戶黏性，但提供基礎(chǔ)性標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、完全不插手深服務(wù)的普洛斯依然客戶盈門。

此次菜鳥選擇的也是深入供應(yīng)鏈，提供創(chuàng)新性的服務(wù)，只不過多了一個明確指向--人才和技術(shù)。會對中國物流地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響么？或許還取決于中小物流企業(yè)的需求和想法。

中小企業(yè)需要深入供應(yīng)鏈的服務(wù)

中國物流與采購聯(lián)合會發(fā)布的中國倉儲指數(shù)來看，電商發(fā)展對倉儲選擇有較大影響，自建物流的電商根據(jù)自身需求不斷建設(shè)符合現(xiàn)代物流需求的倉儲設(shè)施，由此自營物流壁壘漸高，中小規(guī)模的電商對社會化的專業(yè)第三方物流依賴度也加大，但對倉儲的要求也漸高。

中國人民大學(xué)商學(xué)院教授宋華對《現(xiàn)代物流報》記者表示，深入供應(yīng)鏈的服務(wù)正是中小企業(yè)所需要的。

“即使是普洛斯，本身近期也在變革，已經(jīng)不僅限于物流地產(chǎn)和租金，盡管他們掌控最關(guān)鍵性的物流性資產(chǎn)，租金是穩(wěn)定的，但今天的普洛斯已經(jīng)意識到滲透到他所租的客戶的基層，在這個基底上給客戶搭建技術(shù)性服務(wù)平臺，更多地滲透到業(yè)務(wù)中去。

這一點(diǎn)上無論是菜鳥、京東還是普洛斯都會殊途同歸。”

宋華認(rèn)為，之前以普洛斯為例，物流倉儲收益來自于固定資產(chǎn)的運(yùn)營所得，將來固定資產(chǎn)對于供應(yīng)鏈的貢獻(xiàn)程度會下降，而創(chuàng)新和服務(wù)的深度、豐富度的貢獻(xiàn)率會上升。

金融平臺模式：獲取資金更靈活

單點(diǎn)金融合體VS平臺聯(lián)盟模式

現(xiàn)代物流報記者注意到，在菜鳥與人壽成立物流倉儲基金之前，京東金融與工商銀行剛達(dá)成金融業(yè)務(wù)合作，貫穿整個供應(yīng)鏈；百度與農(nóng)業(yè)銀行也就金融與科技達(dá)成協(xié)議，而前不久菜鳥還與網(wǎng)商銀行上線了供應(yīng)鏈金融產(chǎn)品。

宋華評價產(chǎn)業(yè)端與銀行的合作是之前的普遍做法，難點(diǎn)在于金融機(jī)構(gòu)如何調(diào)整自身的機(jī)制，做出切合供應(yīng)鏈深層需求的創(chuàng)新。此次菜鳥與多種類型金融機(jī)構(gòu)的平臺模型能讓中小企業(yè)拿到資金更容易一些，更具靈活性。

“做基金和投資的不明白物流”

他并不覺得國內(nèi)缺少業(yè)態(tài)，有銀行、基金、保險、互聯(lián)網(wǎng)民營銀行等等，還有各種產(chǎn)業(yè)端與其的合體模式。

“但在供應(yīng)鏈金融領(lǐng)域，最難突破的是幾種業(yè)態(tài)之間的結(jié)合協(xié)調(diào)，即使是金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部的物流投資項(xiàng)目，幾個部門之間都是割裂的，更何況跟外部的結(jié)合。”

他解釋稱，很多做基金和投資的，并不明白投資的價值所在，不明白物流地產(chǎn)支撐的是什么行業(yè)、發(fā)揮多大的作用，沒有將其場景化，所以僅僅將物流地產(chǎn)變成了一個固定資產(chǎn)，現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)跟菜鳥這種本身對物流有深刻認(rèn)識且在建設(shè)智慧物流的企業(yè)合作，有利于整個基金的管理。

多平臺比單平臺資金獲得更靈活

另一方面宋華認(rèn)為靈活性展現(xiàn)在平臺模式本身。“原先普遍的辦法是與銀行合作，這就必然受到很多制約，銀行資金必須有一個抵押擔(dān)保才能獲得，不適合物流發(fā)展過程中的超前性投資。”

而此次菜鳥透露出的平臺模式，意味著有更多種的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入平臺，不僅僅是人壽，以后可能還有保險、信托等，相對來講獲得資金手段更為靈活和簡便。

“而且菜鳥設(shè)立的平臺模式基金，可以實(shí)現(xiàn)多方金融機(jī)構(gòu)的協(xié)作，有利于更好地資本化運(yùn)作和風(fēng)險管控。”

莫離物流軌道：前車之鑒沃爾瑪蓋世理

蓋世理曾淪為資本獵物做供應(yīng)鏈不易

菜鳥設(shè)立物流倉儲基金的舉動，不由得讓人想起，曾經(jīng)沃爾瑪?shù)淖庸旧w世理，同樣服務(wù)于物流倉儲地產(chǎn)，同樣將目標(biāo)設(shè)立在深層次挖掘供應(yīng)鏈需求并提供服務(wù)，但2008年賣身迪拜世界集團(tuán)，之后又幾經(jīng)波折，軌道已然跑偏，更多專注于金融屬性。

想要兼具產(chǎn)業(yè)與金融屬性，同時切實(shí)落實(shí)到產(chǎn)業(yè)端升級上并非易事。宋華從理論角度將其歸結(jié)為一個分階段過程。

金融與資產(chǎn)互推 把握產(chǎn)業(yè)是根本

“第一階段是金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)，把資金利用到物流端的升級上。國內(nèi)情況是雖然園區(qū)數(shù)量龐大，但真正高增值服務(wù)的物流地產(chǎn)比較少，且處于分散狀態(tài)，因此非常需要資金去改變產(chǎn)業(yè)端。”

“第二步是產(chǎn)業(yè)端一旦有了變化，就會對資金端有新的創(chuàng)新要求，因?yàn)橘Y金成本需要下降但又得滿足更多樣化個性化的物流端需求，這就從產(chǎn)業(yè)端回到資金端。”

現(xiàn)在菜鳥、京東都有明顯的資產(chǎn)證券化，從資產(chǎn)回到金融--“如果我有好的資產(chǎn)，就可以把資產(chǎn)生成證券，通過證券化來增大自身信用，以此吸納更多的資金，以此豐富資金來源，降低資金使用成本。”

“然后繼續(xù)回歸資金服務(wù)產(chǎn)業(yè)端，理論上是一個往復(fù)循環(huán)、良性運(yùn)轉(zhuǎn)的體系。”

在資產(chǎn)端與金融端間需有根本把握

但宋華認(rèn)為，比較令人擔(dān)心的就是資產(chǎn)回到資金端的時候，過度資金化、金融化，就會對物流產(chǎn)業(yè)造成很大的負(fù)面影響。

簡單理解，就是直接拿資金純粹搞資本運(yùn)作，這樣隱含的金融風(fēng)險將極大增加。宋華提醒：“這里面有一個度的問題，并不意味著資產(chǎn)端不可以回到金融端，必須緊緊把握以供應(yīng)鏈的服務(wù)和產(chǎn)業(yè)升級為根本。”

風(fēng)險收益齊低：要做物流地產(chǎn)聯(lián)盟？

根據(jù)菜鳥透露的情況，物流倉儲基金將會給中國人壽帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，有效和險資的需求相匹配。

物流地產(chǎn)之所以外資占據(jù)主場，一大原因就是風(fēng)險低，這代表收益也相對低，因此不受中國資本青睞。現(xiàn)在菜鳥設(shè)立物流倉儲基金，看上的到底是什么？

從基金名字看，物流倉儲基金，而不是物流地產(chǎn)基金，或許菜鳥網(wǎng)絡(luò)等有意回避炒地產(chǎn)這樣的概念，回歸到物流的一大核心--倉儲。而追求智能供應(yīng)鏈的菜鳥網(wǎng)絡(luò)或?qū)⒃谥悄芪锪鱾}儲方面加碼。

宋華認(rèn)為菜鳥也可能做一個虛擬物流地產(chǎn)公司聯(lián)盟。這個聯(lián)盟需要大量的資金支撐。而目前基金只是一個階段，一旦做成后對菜鳥整個物流與供應(yīng)鏈服務(wù)生態(tài)發(fā)展將會有巨大的好處。

而對于金融機(jī)構(gòu)來講，雖然物流地產(chǎn)投資是長線投資，資金回籠慢，收益不高，但勝在穩(wěn)健。