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如果要問哪個行業(yè)愈來愈得到國家的重視以及資本的追逐，物流行業(yè)肯定是其中一個。

2014年，商務部出臺《關于促進商貿物流發(fā)展的實施意見》，明確規(guī)定通過倉儲用地稅收減半等辦法，支持物流行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，在此之前，普洛斯、阿里、萬科、平安等大型公司均已布局這一領域。

曾被認為是一片紅海的物流行業(yè)，似乎迎來了另一個“黃金時代”。據(jù)統(tǒng)計，截至2014年5月，全國優(yōu)質倉儲物業(yè)平均租金已連續(xù)18個季度上漲，倉儲物業(yè)投資回報率超過寫字樓、購物中心及高檔住宅，躍居物業(yè)市場第一，一線城市倉儲物業(yè)租金在未來15個季度還將繼續(xù)上漲?；趥€人消費增長、電商崛起等所帶來旺盛的物流倉儲的需求，以及該產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的收益、廣闊的發(fā)展空間，越來越多的房企如萬科、綠地、復星、華夏幸福，也基于自身專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，趁物流地產(chǎn)市場需求旺盛時期，積極進入、加快轉型、拓寬盈利渠道，但效果尚需觀察。

資本爭投物流領域

實際上，早在2002年左右，美國物流地產(chǎn)巨頭普洛斯便進軍中國，而以寶灣、宇培為典型代表的本土物流地產(chǎn)運營商在2005年左右加強在該領域市場的投資、布局力度。

DTZ戴德梁行的報告顯示，除了積極在不同區(qū)域拿地，他們也瞄準了高端倉儲業(yè)務，在借鑒普洛斯等外資企業(yè)的國際經(jīng)驗基礎之上，紛紛利用新物業(yè)形態(tài)撬動市場增長點，中國物流地產(chǎn)漸具“一超多強”的市場格局。

由于國內電商業(yè)的發(fā)展，更多資本開始進入物流行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)就早于地產(chǎn)商開始在物流領域布局。

2011年開始，京東、蘇寧先后通過重資產(chǎn)布局物流倉儲，2013年，阿里巴巴聯(lián)合銀泰、復星、順豐等共同組建“菜鳥網(wǎng)絡”，希望通過大數(shù)據(jù)來實現(xiàn)倉配管理和物流智能化，從而為電子商務企業(yè)、物流公司、倉儲企業(yè)、第三方物流服務商等各類企業(yè)提供平臺服務。

據(jù)菜鳥網(wǎng)絡稱，這將是一張能支撐日均300億，即年約10萬億網(wǎng)絡零售額的智能骨干網(wǎng)絡。目標是“讓全中國任何一個地區(qū)做到24小時內送貨必達”。

為了實現(xiàn)這一愿景，菜鳥網(wǎng)絡在物流地產(chǎn)中加快了探索及布局的速度。菜鳥網(wǎng)絡董事長馬云于2014年前后，與海南省委書記就三亞國際旅游島試驗區(qū)接洽，推進物流倉儲基地項目;此后又連續(xù)拜訪吉林、河北省。菜鳥投資方之一、前任銀泰投資董事長沈國軍也曾在公開場合透露，菜鳥早先已經(jīng)在杭州、金華、海寧、廣州、天津等地市成功拿下地塊。

作為地產(chǎn)界老大，萬科進軍物流領域并不算早。2014年5月16日，萬科借簽約河北廊坊項目宣布進軍物流地產(chǎn)。萬科方面表示，希望借助新一屆政府著力城市群規(guī)劃下帶來的產(chǎn)業(yè)重心轉移、城市購物中心快速發(fā)展、電子商務的崛起，以及移動互聯(lián)網(wǎng)消費的推動，迅速建立全國性物流網(wǎng)絡平臺。

2015年，萬科物流地產(chǎn)業(yè)務作為獨立事業(yè)部在集團內獨立，5月，山東濟南空港現(xiàn)代物流服務基地項目已正式簽約;6月初，中鐵物流集團與萬科在北京達成戰(zhàn)略合作協(xié)議;此外，萬科貴陽龍里物流項目和武漢陽邏物流項目的建筑面積分別為10.1萬平方米、7.6萬平方米。

據(jù)相關機構統(tǒng)計，目前地產(chǎn)界除了萬科、綠地、復星這樣的大公司，一些園區(qū)類的開發(fā)企業(yè)也在轉型做物流，如華夏幸福、東湖高新等。

物流也能輕資產(chǎn)?

在傳統(tǒng)行業(yè)劃分中，物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)范疇，主要面向制造商、電商、零售商、物流公司等客戶，以租金、管理費、服務費、土地升值等作為收入來源。

物流地產(chǎn)是典型的重資產(chǎn)運營。通常一個物流項目的培育期在3-5年，如果按照行業(yè)10%的回報率，等到物流項目收回投資，需10年之久。參與物流地產(chǎn)將占用企業(yè)較大的資金及精力。即使像萬科這樣資金實力雄厚的企業(yè)，如果完全靠自身資金投入，也是做不了幾個物流項目的。

但在美國普洛斯模式下，通過與金融的對接，做到了輕資產(chǎn)運營。據(jù)中信證券研究，普洛斯的收益主要來自三大業(yè)務部門：地產(chǎn)開發(fā)部門、地產(chǎn)運營部門和地產(chǎn)基金管理部門。

其中，地產(chǎn)基金管理部門負責組織投資者募集資金、收購地產(chǎn)、設立基金，由普洛斯作為基金經(jīng)理，管理基金及基金旗下的地產(chǎn)，從而獲取基金管理費收入和基金分紅收益。普洛斯地產(chǎn)基金主要通過向地產(chǎn)開發(fā)部門收購或是向第三方收購獲取地產(chǎn)。

值得注意的是，基金管理部門的收入在主營業(yè)務收入中占了6%左右，但是貢獻了14%左右的主營業(yè)務利潤，是普洛斯盈利性最強的業(yè)務。

據(jù)悉，萬科物流將引入美國黑石集團作為股東，正是看中對方在全球房地產(chǎn)領域的物業(yè)收購、資產(chǎn)管理能力。在引入黑石基金戰(zhàn)略投資者之后，萬科有望實現(xiàn)普洛斯式輕資產(chǎn)模式：即萬科開發(fā)物流項目，由黑石收購，進行基金化運作，萬科保留項目長期運營權，收取部分管理費用，并坐享基金分紅，也即萬科的“小股操盤”模式。

DTZ戴德梁行董事、中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵表示，對于物流市場的新來者，考驗其市場競爭能力最為重要的兩個問題，是客戶資源以及拿地能力，尤其是拿地能力。

他認為，物流地產(chǎn)運營商在和地方政府商談拿地之時，應該和其他企業(yè)組成一個聯(lián)合體，以其他企業(yè)項目的物流服務配套商的身份出現(xiàn)。這些聯(lián)合企業(yè)可以在當?shù)赝顿Y一些重要項目，投資的項目既能夠為地方政府創(chuàng)造符合期望的稅收收入，也可以有效使用物流地產(chǎn)運營商所提供的服務。

CRIC研究中心人士則指出，大型地產(chǎn)商在這方面有很大優(yōu)勢。物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的一類，土地來源于協(xié)議出讓。企業(yè)能否取得優(yōu)質的物流地塊，很大程度上取決于政府對企業(yè)的認可度。以萬科為例，萬科較一般的中小房企明顯具有優(yōu)勢，更受地方政府青睞。

其認為，在發(fā)展物流業(yè)務時，萬科可加快建設服務于自身的分撥中心、集配中心和配送公司，反哺原來的主營業(yè)務住宅建造、社區(qū)服務、商業(yè)運營。在擁有全國化的物流基地網(wǎng)絡后，萬科再去用“互聯(lián)網(wǎng)+”手段打造新興商業(yè)模式，結合點更多，也更容易成功。